| Schweinfurt |
Seite 1 von 3 1. Einleitung
 Schweinfurt, am Main gelegen, ist eines von drei Oberzentren in Unterfranken, dem nordwestlichen Regierungsbezirk im Freistaat Bayern und hat etwa 54.000 Einwohner. Zwischen 1997 und 2007 hat die Stadt 3,2% ihrer Einwohner verloren. Im Landkreis fand im selben Zeitraum ein Wachstum von 0,1% statt.[1] Die Wirtschaftsstruktur ist geprägt von der Kugellagerindustrie. Die Industriebetriebe SKF AG, Schäffler Gruppe mit FAG, ZF Sachs AG und Bosch Rexroth AG sind für den hohen Anteil der Beschäftigten im sekundären Sektor verantwortlich, der 2003 bei 49,5% lag, während der Bundesdurchschnitt 34,8% betrug.[2] Trotz der hohen Beschäftigtenzentralität mit dem Wert 267, bestand in der Stadt eine relativ hohe Arbeitslosenquote von 8,5% im Dezember 2008.[3] Nichtsdestotrotz steht Schweinfurt im Prognos-Zukunftsatlas im Punkt Dynamik an erster Stelle.[4] Die Kaufkraft liegt mit dem Wert 101 etwa im bundesdeutschen Durchschnitt. Schweinfurt hat mit 23,9% einen hohen Anteil an über 65-Jährigen. Mit 15,1% besitzt es außerdem einen relativ hohen Ausländeranteil.[5] Höhere Bildung wird in der Stadt durch die FH Würzburg-Schweinfurt zur Verfügung gestellt.Das Einzugsgebiet der Stadt umfasst 428.000 Menschen. Im Gutachten von Dr. Lademann und Partner (DLP) aus dem Jahr 2005, wird es in drei Zonen unterteilt: Die Stadt Schweinfurt selbst, den Nahbereich, der größtenteils mit dem Landkreis Schweinfurt übereinstimmt und in dem 114.000 Menschen leben und den Fernbereich, in dem 235.000 Menschen leben. Der Fernbereich umfasst den gesamten Landkreis Rhön-Grabfeld und Teile des Kreises Haßberge, weite Teile des Kreises Bad Kissingen und die Gemeinde Arnstein im Landkreis Main-Spessart.[6] Ein Problem, das auf die Stadt zukommt, ist die Umstrukturierung der amerikanischen Streitkräfte, in deren Rahmen etwa 1.300 Soldaten die Stadt verlassen werden.
2. Die Stadt
Verkehrsstruktur
An den Verkehr ist Schweinfurt gut angeschlossen. Die Stadt verfügt über drei Autobahnanschlüsse in unmittelbarer Nähe: Die A 71 nach Norden in Richtung Erfurt, die A 70 nach Osten in Richtung Bamberg und die A 7, die in Richtung Norden nach Fulda führt und in Richtung Süden nach Würzburg. Damit sind auch schon die vier größten Konkurrenten der Stadt im Kampf um Einzelhandelskunden genannt.[7]
Für den PKW-Verkehr sind mit 1.700 Parkmöglichkeiten in Parkhäusern und 5.000 auf öffentlichen Plätzen und Straßen ausreichend Stellplätze vorhanden. In der neuen Galerie sind fast 1.300 Stellplätze zusätzlich entstanden.[8] In der Innenstadt befinden sich zahlreiche Parkhäuser, unter anderem eine Tiefgarage unter dem Georg-Wichtermann-Platz, der zur 1a-Lage zählt.
Die Innenstadt ist gut mit dem ÖV erreichbar. Am Roßmarkt, der zur 1a-Lage zählt, befindet sich ein moderner ZOB, weitere Haltestellen sind in der Innenstadt verteilt. Am Mainufer, am Rand der Altstadt ist der neue Haltepunkt Schweinfurt-Mitte entstanden, der zwischen den beiden anderen Bahnhöfen und in einem Dreieck zwischen Main, Stadtgalerie und Fußgängerzone liegt.
Städtebauliche Situation/Nutzungsstruktur
Die 1a-Lage (s. Karte 1) ist größtenteils durch Nachkriegsarchitektur geprägt, da Schweinfurt als Kugellagerstadt im Zweiten Weltkrieg strategisch wichtiges Ziel für die Angriffe der Alliierten war. Die Kesslergasse, eine der beiden Haupteinkaufsstraßen, ist jedoch mittelalterlich eng. Parallel dazu verläuft die andere Haupteinkaufsstraße, die Spitalstraße. Die Verlängerung der Kesslergasse in Richtung Stadtgalerie bilden die Straßen Roßmarkt bzw. Jägersbrunnen, die ebenfalls noch zur 1a-Lage zählen. In der Straße Jägersbrunnen, die mit einem Bachlauf in der Mitte der Straße und einem neuen, hochwertigen Bodenbelag umgestaltet wurde, befinden sich Kaufhof und C&A. In der Kesslergasse, an der Ecke des Roßmarktes befindet sich H&M. Spitalstraße und Kesslergasse sind an Anfang und Ende durch Querstraßen verbunden, so wie dazwischen durch die Lange Zehntstraße, die zwischen Kesslergasse und Spitalstraße ebenfalls 1a-Lage ist und gemeinsam mit Georg-Wichtermann-Platz und Kesslergasse die Markthalle beheimatet. Die Markthalle hat eine Fläche von 1.200 m² und umfasst verschiedene Mieter aus der Gastronomie, unter anderem Nordsee, eine Bäckerei, eine Metzgerei, einen Asia-Imbiss und eine Pizzeria. Sie besitzt drei Eingänge und zählt durchschnittlich 6.000 Besucher am Tag.[9] Am Ende sind die beiden Straßen durch die hohe Brückengasse, die 1b-Lage ist, und am Anfang über den Marktplatz mit dem historischen Rathaus, verbunden.
Die Mietpreise in Spitalstraße und Kesslergasse betragen etwa zwischen 35 und 45€, der Filialisierungsgrad liegt bei 54,7 % in der Kesslergasse und bei 50 % in der Spitalstraße.[10] Die gesamte Verkaufsfläche in der Innenstadt betrug vor der Ansiedlung der Stadtgalerie 57.600 m², womit die Stadt unter den Verkaufsflächen der Hauptkonkurrenten lag.[11]
Karte der Schweinfurter Innenstadt nach Lagequalität[12]
Einzelhandelsstruktur
Der Schwerpunkt des innerstädtischen Einzelhandels in Schweinfurt liegt klar im Bereich der Bekleidung. Diese hat mit einer Verkaufsfläche von 22.100 m² einen Anteil von rund 40 % an der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche von 57.600 m². Sonstige Hartwaren (14.500 m²) und periodischer Bedarf machen die nächstgrößten Gruppen aus. Insgesamt verfügt Schweinfurt über 178.000 m² Einzelhandelsfläche, die auch die großen Fachmärkte im Industriegebiet Hafen-Ost umfassen.[13] Zukünftig wird ein 35.000 m² großer Möbelmarkt (Neubert-XXXLutz) im Industrie- und Gewerbepark Maintal hinzukommen. Der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz beträgt 533 Millionen Euro. Der in der Innenstadt erzielte Umsatz macht etwa 40 % des Einzelhandelsumsatzes aus und beträgt 208 Millionen Euro.[14] Der Hebesatz der Gewerbesteuer beträgt 370 v. H.[15]
Leerstände gibt es lediglich drei in der 1a-Lage. Bei einem handelt es sich um einen ehemaligen Euroshop, einer ist ein leerstehendes Gasthaus am Roßmarkt und der dritte ist ein ehemaliger Bäcker. Sie sind somit vernachlässigbar. Esprit hat seine Räumlichkeiten in der Innenstadt mittlerweile zugunsten einer Filiale in der Galerie verlassen. Die verlassenen Räume konnten jedoch durch eine Filiale von Tom Tailor wieder besetzt werden.
3. Die Stadtgalerie
Karte 2: Lage der Galerie in der Stadt[16]
 Ansiedlung
Schweinfurt möchte seine Stellung als Einkaufsstadt, die nach dem Gutachten von DLP schwächer wird, stärken und sich gegenüber Würzburg und Bamberg profilieren. Bamberg besitzt bereits ein Einkaufszentrum, Würzburg hat den Bau eines Centers per Bürgerentscheid abgelehnt. Es war Ziel der Stadt Schweinfurt ein Einkaufszentrum in der Altstadt anzusiedeln. Jedoch war auch das Gelände der SKF-Fabrik zwischen Gunnar-Westermann-Straße und Schrammstraße schon länger eine Industriebrache. Die Gelegenheit bot sich, die alte Fabrik abzureißen und an diesem Standort ein ECE-Center zu errichten. Die Lage ist 730 Meter vom Marktplatz und 210 Meter von der Galeria Kaufhof, die den Beginn der 1a-Lage darstellt, entfernt. In der Untersuchung der GFK PRISMA wird dieser Bereich nicht zur Innenstadt gezählt.[17] Im Gutachten von DLP gehört er dazu.[18] Baubeginn war im Jahr 2007 und die Eröffnung war am 26. Februar 2009. Der Betreiber ECE war zu einigen Wohltaten bereit: Unter anderem wurden durch die Anlage von Sitzgelegenheiten und Wasserelementen die Schrammstraße und der Schillerplatz mit Mitteln der ECE neugestaltet. Außerdem wurde versprochen, kein ECE-Center in Würzburg oder Bamberg zu errichten. Durch die Stadtgalerie sollen 700 Arbeitsplätze und 70 Ausbildungsplätze geschaffen werden.[19]
Mieter
Die Größe der Galerie wurde auf Rat des DLP-Gutachtens von 25.000 m² auf 22.500 m² Verkaufsfläche reduziert, auf der 100 Läden Platz finden. Den Löwenanteil macht dabei Bekleidung aus.[20] In diesem Bereich sind einige Mieter für das Center angekündigt, die bereits in der Fußgängerzone vertreten sind, dazu gehören Bonita, Esprit, New Yorker, C&A und Street One. Auch Douglas, Nordsee, TUI Reisebüro und Juwelier Christ betreiben bereits in der Innenstadt eine Filiale. Douglas, Esprit und Christ haben ihre Filialen in der Altstadt nach dem Umzug ins Center geschlossen. Das DLP-Gutachten rechnet auf Basis der 25.000 m²-Galerie mit einem Rückgang des Umsatzes in der Innenstadt im Bereich der Bekleidung von 12 %, in der Elektronik 11 %.[21] Wie die tatsächliche Entwicklung aussieht, bleibt abzuwarten. Saturn und ein Tegut-Supermarkt sind weitere bekannte Mieter. Allerdings ist Kaufland als Vollsortimenter nicht weit entfernt. Die Miethöhe soll sich an der Stärke der Branche orientieren. Der Lebensmittelanteil in der Galerie soll 10% ausmachen, der Gastronomie-Anteil 7%. Es ist vorgesehen, dass 25% der Mieter aus der Region Schweinfurt stammen.[22] Der erwartete Umsatz des Centers (bei 25.000 m²) beträgt 95 Millionen Euro und damit etwa 50% des bisherigen Innenstadtumsatzes.[23]
Verkehrsanbindung
Die beiden oberen der vier Geschosse sind Parkdecks und bieten günstigen Parkraum für 1.250 Pkw. Die Gunnar-Westermann-Straße ist gut ausgebaut und bietet eine gute Anbindung an die Autobahn A 70. Der neue Haltepunkt Schweinfurt-Mitte liegt am Main, auf der Höhe des Schillerplatzes, also zwischen Fußgängerzone und Galerie. Links davon gelangt man zur Galerie, rechts zur Fußgängerzone. Mit dem Stadtbusverkehr ist es möglich über die Haltestellen Luitpoldstraße und Gericht die Galerie zu erreichen. Die Anbindung zu Fuß aus der 1a-Lage ist eher problematisch zu beurteilen, da kein Sichtkontakt besteht und eine Straße dazwischen liegt, die mit Ampeln überquert werden muss. Der Weg vom Center zur Fußgängerzone eröffnet den Blick auf die schmucklose vergitterte Seitenfassade des Kaufhofs. Im Vergleich zum Zustand vor dem Bau der Galerie wurde die Verbindung allerdings durch Investitionen von zehn Mio. Euro aufgewertet.
4. Fazit
Die Mieter sind größtenteils keine Unbekannten, sondern Filialisten, die in vielen Städten präsent sind, teilweise aber in Schweinfurt noch fehlten. Diese Tatsache und das bei den Kunden beliebte Konzept Shopping-Center lassen Hoffnungen zu. Außerdem engagiert sich die Galerie als Sponsor für Kulturveranstaltungen.
Andererseits ist die Fußgängerzone, nach Ansicht des Autors, nicht besonders gut mit dem Center verbunden und es bleibt abzuwarten, wie ein Austausch mit der Innenstadt stattfindet und ob die Schrammstraße durch ihre neue Rolle an Attraktivität gewinnt. Im Moment werden dort auf einer Straßenseite die Gebäude als Wohnhäuser genutzt, während sich auf der anderen Seite das Finanzamt und das Landratsamt befinden. Das heißt, abgesehen von den Wasserelementen, dem eher kargen, neu gestalteten Schillerplatz und dem repräsentativen Gerichtsgebäude, gibt es keine Attraktionen auf dem Weg in die Altstadt. Die Lage des neuen Haltepunkts Mitte zwischen Altstadt und Center könnte zur Folge haben, dass sich Kunden zwischen beiden entscheiden, anstatt Altstadt- und Centerbesuch zu koppeln. Somit bliebe der Erfolg in Hinblick auf die Attraktivität der Altstadt gering. Die aus einer Fusion der alten Vereine neu gegründete Werbegemeinschaft betreibt allerdings auch einen Shuttlebus zwischen Fußgängerzone und Center. Außerdem wird es zu beobachten sein, ob die besagten Unternehmen, die bereits in der Altstadt eine Filiale betreiben, diese erhalten und sich die restlichen Geschäfte der Innenstadt behaupten können. Die Stadt hat es sich jedenfalls als Ziel gesetzt einen neuen Magneten in die Altstadt zu bringen, mit einer Verkaufsfläche zwischen 6.000 und 12.000 m². Mit dem Management der Innenstadt wurde, ebenfalls ausgelöst durch die Ansiedlung der Stadtgalerie, das Büro Junker und Kruse betraut[24].
Zur endgültigen Beurteilung der Wirkung des Centers wird es wohl nötig sein, noch ein oder zwei Jahre zu warten um zu sehen, wie sich die Altstadt gegenüber der Galerie behaupten kann und ob die Galerie die avisierten 25.000 Besucher am Tag erreichen kann.
[1] vgl. IHK Würzburg-SCHWEINFURT 2009, o.S. [2] vgl. GFK PRISMA 2004, S.7 [3] vgl. GFK PRISMA 2004, S.7; IHK WÜRZBURG-SCHWEINFURT 2009, o.S. [4] vgl. STADT SCHWEINFURT 2009, o.S. [5] vgl. GFK PRISMA 2004, S.7 [6] vgl. DLP 2005, S.23 [7] vgl. DLP 2005, S.10 [8] vgl. STADTGALERIE SCHWEINFURT 2009, o.S. [9] vgl. MARKTHALLE SCHWEINFURT 2009, o.S. [10] KEMPER'S 2008, S.425f. [11] vgl. DLP 2005, S.10 [12] GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE 2007, o.S. [13] vgl. DLP 2005, S.12 [14] vgl. DLP 2005, S.15 [15] vgl. IHK WÜRZBURG-SCHWEINFURT 2009b, o.S. [16] DLP 2005, S.6 [17] vgl. GFK PRISMA 2004, S. 9 [18] vgl. DLP 2005, S.6 [19] vgl. STADTGALERIE SCHWEINFURT 2008, S.2 [20] vgl. DLP 2005, S.7 [21] vgl. DLP 2005, S.30ff. [22] vgl. STADTGALERIE SCHWEINFURT 2008, S.1 [23] vgl. DLP 2005, S.25 [24] vgl. STADT SCHWEINFURT 2007
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