| Oberhausen |
Seite 1 von 3 1. Einleitung  Die vorliegende Ausarbeitung zu den Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Oberhausen untersucht die beiden zentralen Einzelhandelslagen Alt-Oberhausen (Innenstadt) und Neue Mitte Oberhausen (inkl. Einkaufszentrum CentrO.). Anhand eines Kriterienkatalogs sollen einige wesentliche Einzelhandelsstrukturen dargestellt und analysiert werden.Die Stadt Oberhausen liegt im Ruhrgebiet und rund 219.000 Einwohner auf. In diesem polyzentrischen Raum steht Oberhausen als Einzelhandelsstandort in starker Konkurrenz zu den benachbarten Oberzentren Duisburg und Essen sowie zu den angrenzenden Mittelzentren Mühlheim an der Ruhr und Bottrop. Die Stadt Oberhausen selbst verfügt mit den Einzelhandelslagen in Alt-Oberhausen, Sterkrade, Osterfeld und der Neuen Mitte Oberhausen (inkl. Einkaufszentrum CentrO.) sowie mehreren Stadtteil- und Nahversorgungszentren über ein differenziertes Netz von Einzelhandelslagen.[1] Im Ruhrgebiet nimmt Oberhausen die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums ein und besteht aus den drei Stadtbezirken Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld (siehe Karte 1).
Karte 1: Stadtplan Oberhausen
 Quelle: REGIONALVERBUND RUHR 2009, o.S. In den vergangenen Jahren ist für die Stadt Oberhausen ein Bevölkerungsrückgang festzustellen. Die Einwohnerzahl sank von 1996 bis 2006 um ca. 2,5 %. In Zukunft ist ebenfalls davon auszugehen, dass sich diese negative Entwicklung für die Stadt Oberhausen fortsetzen wird. Im Jahr 2005 waren im Stadtgebiet ca. 56.052 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte tätig. Im Vergleich zum Jahr 1995 ist damit ein starker Rückgang der Beschäftigten um ca. 7,8 % festzuhalten. Die Wirtschaftsstruktur wird primär durch den Dienstleistungssektor geprägt. Im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr sind ca. 25 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und etwa 50 % im Bereich der sonstigen Dienstleistungen tätig. Das produzierende Gewerbe hat mit einem Beschäftigungsanteil von etwa 25 % noch eine vergleichsweise starke Bedeutung. Der Gewerbesteuersatz liegt bei 470 % und die Arbeitslosenquote betrug im März 2007 15,6 %.[2]
Eine wichtige Kennziffer zur Beurteilung des Einzelhandels ist die Einzelhandelszentralität. Die Berechnung der Einzelhandelszentralität erfolgt durch Gegenüberstellung der in Oberhausen vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft mit der Umsatzleistung, die durch die in Oberhausen ansässigen Einzelhandelbetriebe erwirtschaftet wird. Ein Wert über 100 zeigt an, dass - per saldo - Kaufkraft von außerhalb des Stadtgebietes nach Oberhausen fließt (Versorgungsüberschuss); ein Wert von unter 100 zeigt, dass Kaufkraft der Oberhausener Wohnbevölkerung an andere Einzelhandelsstandorte abfließt. Die Einzelhandelszentralität gibt somit Auskunft über die Versorgungsbedeutung bzw. die Ausstrahlung des in Oberhausen ansässigen Einzelhandels.
Die Zentralität des gesamten Oberhausener Einzelhandels liegt bei ca. 107, womit gewisse Kaufkraftzuflüsse zu konstatieren sind. Allerdings liegen die branchenbezogenen Zentralitätswerte in fast allen Branchen unter 100, was auf Kaufkraftabflüsse schließen lässt. In der Branche Nahrungs- und Genussmittel (100) sind per saldo keine Kaufkraftabflüsse festzustellen, während im Bereich Hausrat, Einrichtung, Möbel (124) Kaufkraft von außerhalb des Stadtgebietes nach Oberhausen zufließt. In der Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Sport liegt die Zentralitätskennziffer bei 229 damit in einem deutlich überdurchschnittlichen Bereich, dies ist insbesondere auf die Angebotssituation und die überörtliche Versorgungsbedeutung des Einkaufszentrums CentrO. zurückzuführen.[3]
Ein weiterer wichtiger Indikator zur Bewertung des Einzelhandels ist die Kaufkraft. Im Jahr 2008 betrug die Kaufkraft je Einwohner 17.390 EUR und der Kaufkraftindex für den Einzelhandel lag bei 99,2. Im Vergleich zu den beiden Nachbarstädten Essen und Mülheim an der Ruhr hat Oberhausen somit eine geringere Kaufkraft je Einwohner und einen geringeren Kaufkraftindex. Im Landesvergleich und auf Bundesebene schneidet die Stadt Oberhausen auch schlechter ab. Auf Landesebene beträgt die Kaufkraft je Einwohner 19.069 EUR und der Kaufkraftindex wird mit 102,4 angegeben (siehe Tabelle 1).
Tabelle 1: GfK Kaufkraft und Kennziffern 2008
 Quelle: GfK GeoMarketing GmbH, Nürnberg 2008
2. Stadt
Das Stadtteilzentrum von Alt-Oberhausen ist ein gewachsener Einzelhandelsstandort. Mit einem Einzugsbereich von 27.000 Menschen im fußläufigen Einzugsbereich von 1 km und 100.000 Menschen in einem Einzugsgebiet von 3 km, übernimmt es die Versorgungsfunktion für den Stadtteil Alt-Oberhausen. Mit insgesamt mehr als 40.000 m² Verkaufsfläche und knapp 400 Betrieben im Einzelhandelsbereich zählt Alt-Oberhausen neben der Neuen Mitte Oberhausen und dem Stadtteil Sterkrade zu den drei größten Einzelhandelslagen im Stadtgebiet. Die Innenstadt verfügt somit über ein breites Sortiment - vom großen Kaufhaus bis hin zu kleinen Fachgeschäften in den Nebenstraßen. Der Magnetbetrieb in der Innenstadt ist die Galeria Kaufhof mit einer Verkaufsfläche von 8.000 m².
3. Center Neue Mitte Oberhausen (CentrO.)
Das zweite Untersuchungsgebiet, die Neue Mitte Oberhausen, lässt sich wie folgt charakterisieren: Die Neue Mitte Oberhausen besteht, seit ihrer Eröffnung im Jahre 1996, aus einem Cluster von Unternehmen der Freizeit- und Unterhaltungsbranche sowie dem Einkaufszentrum CentrO. Die Neue Mitte Oberhausen wurde auf einer ehemaligen Industriefläche des Thyssen-Konzerns, ca. 5 km Luftlinie von der Oberhausener Innenstadt entfernt, angesiedelt. Es handelt sich hier, aufgrund der peripheren Lage zum Innenstadtkern, um ein nicht integriertes Shopping-Center. Die Eigentümer des CentrO. haben eine Betreibergesellschaft (CentrO.-Management) für die Leitung des Einkaufszentrums eingesetzt. Diese Betreibergesellschaft vermietet Flächen an ca. 200 Unternehmen des Einzelhandels und an ca. 50 gastronomische Betriebe; darüber hinaus bestehen langfristige Mietverträge mit einem Multiplex-Kino und einer Veranstaltungsarena, die ebenfalls auf dem Gelände angesiedelt sind. Des Weiteren hat die Betreibergesellschaft einen Freizeitpark auf dem Gelände des CentrO. verpachtet. Die einzelnen Grundeinheiten des Centers (Einzelhandelsunternehmen, Gastronomiebetriebe, Multiplex-Kino, Veranstaltungshalle) sind durch mittel- bzw. langfristige Mietverträge an das Center-Management gebunden. Das Einkaufszentrum CentrO. ist in einer überdachten Shopping-Mall angeordnet, in der sich über 200 Einzelhandelsbetriebe in zwei Etagen über eine Verkaufsfläche von ca. 70.000 m² erstrecken. Die Magnetbetriebe im CentrO. sind Galeria Kaufhof (Verkaufsfläche 17.900 m²), Sinn Leffers (Verkaufsfläche 8.900 m²), C&A (Verkaufsfläche 4.800 m²) und Saturn (3.800 m²).[4]
Im Folgenden sollen die wichtigsten Einzelhandelsstrukturen der Einzelhandelslagen Alt-Oberhausen (Innenstadt) und Neue Mitte Oberhausen (inkl. Einkaufszentrum CentrO.) anhand festgelegter Indikatoren verglichen werden. Hinsichtlich der Einzelhandelsstruktur in den beiden untersuchten Einkaufslagen Oberhausens können folgende Punkte festgehalten werden:
- Der höchste Einzelhandelsbesatz findet sich im Zentrum Neue Mitte Oberhausen (Einkaufszentrum CentrO.) im Zentrum Alt-Oberhausen findet sich der dritthöchste Einzelhandelsbesatz.
- Das Zentrum Neue Mitte Oberhausen wird insbesondere durch die Warengruppe Bekleidung, Schuhe und Sport geprägt, welche einen Verkaufsflächenanteil von ca. 83 % einnimmt. Den zweitgrößten Verkaufsflächenanteil besitzt die Warengruppe Elektrowaren mit ca. 6-7 %. Der kurzfristige Bedarfsanteil ist mit einem Flächenanteil von ca. 2-3 % deutlich unterrepräsentiert.
- Im Zentrum Alt-Oberhausen hingegen ist eine ausgeglichene Verkaufsflächenverteilung zu finden; der Angebotsschwerpunkt liegt hier auch im Textilsektor (ca. 40 %). Weitere Angebotsschwerpunkte bilden die Bereiche Hausrat, Einrichtung, Möbel, Nahrungs- und Genussmittel.[5]
Ein erster Blick auf den Einzelhandelsstandort Alt-Oberhausen zeigt zwar ein intaktes Zentrum mit einem differenzierten Warenangebot in allen Bedarfsbereichen. Jedoch sind schon auf den zweiten Blick defizitäre Entwicklungen festzustellen. Ausdünnende Handelslagen an den Fußgängerzonenenden der Haupteinkaufsstraße sowie punktuell feststellbare Trading-Down-Tendenzen (mindergenutzte Ladenlokale, z. B. Spielhallen, 1Euro-Shops oder auch Leerstände) deuten auf erste Probleme des Standortes hin.
In Bezug auf die angesprochene Leerstandsproblematik sind folgende Ergebnisse festzuhalten: Für die beiden Zentren konnte die sogenannte Leerstandsquote ermittelt werden, indem die Anzahl der erfassten Leerstände ins Verhältnis gesetzt wurde zur Anzahl der prinzipiell zur Verfügung stehenden Geschäftsflächen. Die Leerstandsquote im Zentrum Alt-Oberhausen liegt bei ca. 6,8 % und damit in einem überdurchschnittlichen Bereich. Die mit Abstand geringste Leerstandsquote ist im Zentrum Neue Mitte Oberhausen (CentrO.) zu finden mit nur ca. 1,0 %. [6]
Die mögliche Nachnutzung eines Leerstands durch Einzelhandel ist abhängig von einer Vielzahl von Faktoren wie Passanten- und Verkehrsfrequenz im Umfeld, Sanierungszustand des Gebäudes, Größe und Zuschnitt des Ladenlokals etc. Für die Leerstände im Zentrum Alt-Oberhausen ist festzuhalten, dass eine Vielzahl nur über durchschnittliche bis schlechte Eignung für die Nachnutzung durch Einzelhandel verfügt. Vergleicht man die Einzugsbereiche der beiden Einzelhandelslagen ergeben sich unterschiedliche Werte: Beim Zentrum Alt-Oberhausen wohnen 27.000 Menschen im fußläufigen Einzugsbereich von 1 km und 100.000 Menschen in einem Einzugsgebiet von 3 km. Für das Einkaufszentrum CentrO. ergeben sich folgende Werte: Rund 60 Millionen Menschen leben im Umkreis von 250 Kilometern und in einem Fahrradius von 60 Minuten können 15 Millionen Menschen das Einkaufszentrum erreichen. Näheren Aufschluss über den Einzugsbereich des CentrO. gibt die im Jahre 2003 von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) erfolgte Kundenwohnorterhebung der CentrO.-Besuchern (siehe Abbildung 1).
Abbildung 1: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung von ca. 18.000 Personen - Verteilung der CentrO.-Kunden nach ihrem Wohnort
 Quelle: GMA Kundenwohnorterhebung vom 23. - 26.07.2003
Die Erhebung mit einer Stichprobe von 18.000 befragten CentrO.-Besuchern ergab folgende Wohnorte: Oberhausen 15,8 %, Duisburg 8,3 %, Essen 6,6 %, Bottrop 3,9 %, Gelsenkirchen 3,8 %, Mülheim an der Ruhr 3,5 %, Dinslaken 2,3 %, Gladbeck 1,5 %, Niederlande 4,9 %, sonstige Wohnorte (in Deutschland oder im Ausland) 49,5 %. Als Ergebnis dieser Wohnorterhebung lässt sich festhalten, dass das CentrO. sowohl eine überregionale Ausstrahlungskraft ausübt, als auch durch touristische Zusatzangebote (z.B. CentrO. Park, Promenade, Gasometer) eine Sonderrolle in der Region einnimmt. Des Weiteren spricht das CentrO. eher einen geringen Anteil an der Gesamtbevölkerung der Region an.[7]
Die Verkehrsanbindung ist bei beiden Zentren als sehr positiv zu bewerten. In beiden Fällen sind die Einzelhandelslagen unmittelbar ans Fernstraßennetz und den ÖPNV angebunden. Für die Anbindung der Neuen Mitte Oberhausen mit öffentlichen Verkehrsmitteln wurde das Liniennetz des ÖPNV im Oberhausener Stadtgebiet neu gestaltet: Eine durch das CentrO.-Gelände führende ehemalige Güterbahn wurde zur vom Straßenverkehr unabhängigen Nahverkehrstrasse umgebaut. Auf dieser Trasse zwischen Alt-Oberhausen (Hbf) und Sterkrade sind Straßenbahn- und Buslinien so gebündelt, dass sich sehr eng getaktete Verbindungen ergeben (zur Geschäftszeit etwa alle 90 Sekunden).
Das Mietpreisniveau unterscheidet sich bei genauerer Betrachtung zwischen den Zentren sehr stark voneinander. Im Zentrum Alt-Oberhausen liegt es bei ca. 7 € bis 48 € pro m² je nach Lage und Ladengröße, beim Zentrum Neue Mitte Oberhausen (CentrO.) hingegen bei ca. 80 € bis 120 € pro m² je nach Lage und Ladengröße innerhalb des Einkaufszentrums. Mit einer Verkaufsfläche von über 70.000 m² übertrifft das CentrO. das Zentrum Alt-Oberhausen um ein Vielfaches. Das Zentrum Alt-Oberhausen verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 40.000 m². Die Einzelhandelsbestände gestalten sich für das Zentrum Alt-Oberhausen wie folgt: Kurzfristiger Bedarf: 9.970 m² Verkaufsfläche, Mittelfristiger Bedarf: 18.950 m² Verkaufsfläche, Langfristiger Bedarf: 11.270 m² Verkaufsfläche. Beim CentrO. sind folgende Werte festzuhalten: Kurzfristiger Bedarf: 1.880 m² Verkaufsfläche, Mittelfristiger Bedarf: 61.710 m² Verkaufsfläche, Langfristiger Bedarf: 8.650 m² Verkaufsfläche. Anhand dieser Werte wird deutlich, dass das CentrO primär auf den mittelfristigen Bedarf wie z.B. Bekleidung, Schuhe und Sport ausgerichtet ist und das Zentrum Alt-Oberhausen eher auf den kurzfristigen Bedarf wie Nahrungs- und Genussmittel.[8]
Der Filialisierungsgrad liegt im Zentrum Alt-Oberhausen bei 26,88 % (Anzahl) und 69,50 % (Fläche). Die Werte für CentrO. liegen ähnlich bei 29, 26 % (Anzahl) und 65,79 % (Fläche). Als Filialunternehmen wurden in dieser Untersuchung Händler bezeichnet, die auch außerhalb von Oberhausen in mehreren Städten Filialen besitzen. Der Filialisierungsgrad wird hier als das Verhältnis zwischen Filialbetrieben und Händlern definiert, die nur über Geschäfte innerhalb von Oberhausen verfügen. Dieser wurde aufgeschlüsselt nach dem Verhältnis von Anzahl und Fläche.[9]
4. Fazit
Insgesamt betrachtet verfügt die Stadt Oberhausen über ein ausdifferenziertes Netz von Einzelhandelslagen verschiedener Hierarchiestufen. Die größte Versorgungsbedeutung - auch im regionalen Vergleich - nimmt primär die Neue Mitte Oberhausen mit dem Einkaufszentrum CentrO ein. Im städtischen Standortgefüge liegt der Verkaufsflächenfokus dementsprechend in der Neuen Mitte Oberhausen mit dem Einkaufszentrum CentrO. , gefolgt von den zentralen Versorgungsbereichen in Alt-Oberhausen und Sterkrade.[10]
Aus Perspektive der Stadtentwicklungsplanung sind die direkten Auswirkungen des CentrO. ambivalent zu beurteilen: Zweifellos ist die Stadt Oberhausen mit der Neuen Mitte Oberhausen und dem Einkaufszentrum CentrO. um eine touristische Attraktion reicher geworden. Bezogen auf die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes und des Einzelhandels sind allerdings nur wenige neue Arbeitsplätze geschaffen worden, da die meisten Betriebe ihren Standort lediglich verlagert haben. Durch diese Entwicklung der Arbeitsplatz- und Einzelhandelsverlagerung bedingt, ist das Stadtzentrum von Alt-Oberhausen von erhöhten Leerstandsquoten, akuten Abwertungstendenzen und überdurchschnittlichen Arbeitsplatzverlusten bedroht. Die Zukunft des Stadtzentrums von Alt-Oberhausen ist daher im Vergleich zur Neuen Mitte Oberhausen ungewiss. Die Neue Mitte Oberhausen boomt das alte Stadtzentrum hingegen kränkelt. Setzt sich die eingeschlagene Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet fort, werden die Ladenlokalbesitzer im alten Stadtzentrum mit weiteren empfindlichen Umsatzeinbußen rechnen müssen. Das ist der Preis für die Errichtung einer neuen Konsumerlebniswelt vor den Toren des alten Stadtzentrums.
[1] vgl. GMA 2007, S.1. [2] vgl. GMA 2007, S. 16. [3] vgl. GMA 2007, S. 35. [4] vgl. HELMER-DENZEL 2002, S. 127f. [5] vgl. GMA 2007, S. 26. [6] vgl. GMA 2007, S. 38. [7] vgl. GMA 2005, S. 10. [8] vgl. GMA 2007, S. 27. [9] vgl. ENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NEU-OBERHAUSEN 2005, S. 34. [10] vgl. GMA 2007, S. 41.
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