| Paderborn |
Seite 1 von 3 Die Stadt Paderborn  Paderborn befindet sich im östlichen Teil Nordrhein-Westfalens und stellt die zweitgrößte Stadt innerhalb Ostwestfalens dar. Zum Stichtag 31.12.2007 betrug die Einwohnerzahl von Paderborn 144 181. Sie übernimmt die Funktion eines Oberzentrums in einem verstädterten Raum mittlerer Dichte.[1]Innerhalb der letzten Jahre fand eine positive Bevölkerungsentwicklung statt. So nahm zwischen 2000 und 2007 die Bevölkerung der Stadt Paderborn um 3,7% zu (Stand: 31.12.2000/ 31.12.2007). Dabei ist besonders der überdurchschnittliche Anteil jüngerer Bevölkerungsteile hervorzuheben. Der Anteil der Altersgruppen unter 40 Jahren liegt durchgängig 1-2% über dem Landesdurchschnitt.
Auch wirtschaftlich ist die derzeitige Situation der Stadt als positiv zu bewerten. Die Arbeitslosenquote betrug zum letzten Stichtag 7,3% (30.09.2008). Somit hat die Zahl der Arbeitssuchenden seit dem Jahr 2000 (30.09.2000) um 1,4% abgenommen.[2]
Die positive wirtschaftliche Situation hatte auch unmittelbaren Einfluss auf die Gewerbesteuereinkünfte, die zwischen 1997 und 2007 um knapp 10 Mio. € angestiegen sind. Starken Einfluss darauf hatte aber auch die Anhebung des Hebesatzes von 380 auf 403 im Jahre 2003.[3]
Der Einzelhandelsstandort Paderborn
Der Einzelhandelsstandort Paderborn ist durch eine leicht unter dem Bundesdurchschnitt liegende Kaufkraft (97,5) geprägt, gleichzeitig jedoch auch durch ein großflächiges Einzugsgebiet, das sich vor allem südwestlich und südöstlich Paderborns erstreckt. Nördlich wird das Einzugsgebiet durch den Einfluss des Oberzentrums Bielefeld eingeschränkt. Insgesamt lässt sich für das Einzugsgebiet ein Kundenpotenzial von rund 534.000 Einwohnern bestimmen. Davon entfallen rund 143.000 auf das Kerneinzugsgebiet Paderborn, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland. Konkurrenzstandorte für den Paderborner Einzelhandel stellen in erster Linie Bielefeld, Detmold und Lippstadt dar.[4]
Die hohe Bedeutung und Attraktivität des Paderborner Einzelhandels auch über die Stadtgrenzen hinweg lässt sich besonders deutlich anhand des ermittelten Wertes der Einzelhandelszentralität (Verhältnis des Einzelhandelsumsatzes zu der vor Ort vorhandenen Kaufkraft) belegen. Mit dem Wert 143 besitzt Paderborn im Vergleich zu anderen Städten in Nordrhein-Westfalen einen sehr guten Wert, der dennoch Spielraum für Verbesserungen zulässt.[5]
Die Innenstadt
Der Paderborner Innenstadtbereich weist eine tendenzielle Aufteilung nach Funktionen auf, wie Abbildung 1 verdeutlicht. So herrschen im südwestlichen Bereich Handelsfunktionen vor, während das räumliche Zentrum des Innenstadtbereichs für kirchliche und kulturelle Einrichtungen vorbestimmt ist. Im Norden schließt sich ein innerstädtischer Ergänzungsbereich an, in dem vor allem die Wohnfunktion dominiert.
Somit kann von einer breit verankerten Anziehungskraft des Innenstadtbereiches ausgegangen werden, der nicht nur auf dem Einzelhandel basiert.[6]
Abbildung 1: Paderborner Innenstadt, Quelle: Junker und Kruse Stadtforschung 2008, S.37
 Abbildung 2: Räumliche Lage relevanter Einzelhandelszonen, Quelle: GfK Prisma Institut 2007, S. 137
 Der maximale Durchmesser des Innenstadtbereiches beträgt 1100m. Innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches (1a) befindet sich die Fußgängerzone, die sich hauptsächlich entlang der Westernstraße erstreckt. Hier befindet sich die Hauptlage des Paderborner Einzelhandels, die sich auf etwa 500m zwischen dem Westerntor im Südwesten und dem Rathausplatz als nordöstlichem Endpunkt erstreckt. Ergänzt wird diese bandförmige Struktur der 1a-Lage durch Vernetzungen zu Nebenlagen wie der Königsstraße oder dem Kamp, der eine Weiterführung der Westernstraße südöstlich des Rathausplatzes bildet. Hier befindet sich die Libori-Galerie, die im Zuge einer angestrebten Erweiterung und Revitalisierung der Innenstadt (und ihrer Handelsfunktion) errichtet wurde.[7]
Die städtebauliche Situation Paderborns weist eine hohe Heterogenität auf. Aufgrund der starken Kriegsschäden existiert besonders im Bereich der Fußgängerzone (Westernstraße) ein hoher Anteil von Nachkriegsbauten, die eher funktional gehalten sind und wenig aufeinander abgestimmt sind. Zum Rathausplatz hin ist der Gebäudebestand zunehmend durch historische Bauten und Baudenkmäler geprägt, was besonders für den anschließenden Bereich des Domplatzes gilt.[8]
Die Erreichbarkeit der Innenstadt mit dem PKW ist fast ohne Einschränkungen gegeben. Der Innenstadtbereich wird von einer vierspurigen Ringstraße eingeschlossen, an der sich der Großteil der städtischen Parkhäuser und Tiefgaragen befindet. Der Anschluss mit dem ÖPNV wird über mehrere Haltestellen und verschiedene Buslinien ermöglicht. Besonderheit Paderborns ist die seit Jahren umstrittene teilweise erfolgte Freigabe der Fußgängerzone für den Busverkehr (Bereich zwischen Marienplatz - Rathausplatz - Kamp). Aufgrund der Ausweisung der Hauptlage und mehrerer Nebenlagen als Fußgängerzone ist die Erreichbarkeit für Fußgänger sehr gut.[9]
In der 1a-Lage wurde an einem Samstagmittag eine Frequenz von 5.640 Passanten pro Stunde festgestellt.[10]
Der Einzelhandel in Paderborn
Das Innenstadtgebiet stellt für Kunden den wichtigsten Versorgungsbereich dar. Daneben ergänzen Stadtteilzentren und weitere Grund- und Nahversorgungszentren sowie am Rand der Kernstadt gelegene autokundenorientierte Einzelhandelsstandorte den Paderborner Einzelhandel.[11]
Allerdings nimmt die Innenstadt im Vergleich zu den nicht-zentralen Einzelhandelsstandorten zunehmend eine untergeordnete Rolle ein. Die Dezentralisierungsprozesse im Einzelhandel während der vergangenen Jahre intensivierten diese Entwicklung, welche sich sowohl im Umsatz als auch in der Verkaufsfläche widerspiegelt. 2005 erwirtschaftete der Einzelhandel im Innenstadtbereich 266 Mio. € (1999: 317 Mio. €), ein Wert, der lediglich 28% (1999: 35%) des Gesamtumsatzes im Paderborner Einzelhandel darstellte. Dieser betrug im selben Jahr 944 Mio. € (1999: 910 Mio €). Auch die Verkaufsfläche innerhalb der Innenstadt nimmt 2005 mit 81.700m2 (22%) einen geringeren Anteil an der Gesamtverkaufsfläche von 373.000m2 ein als noch 1999 mit 86.000 m2 bei einer damaligen Gesamtverkaufsfläche von 340.000 m2 (25%). Somit sank zwischen 1999 und 2005 die Zahl der Verkaufsflächen in der Kernstadt, während die Gesamtverkaufsfläche stetig zunahm.
Als Folge der Zunahme von (vor allem dezentralen) Verkaufsflächen während der vergangenen Jahre besitzt Paderborn heute mit 2,6 m2 Verkaufsfläche pro Kopf einen bundesweit herausragenden Wert (Bundesdurchschnitt: 1,3). [12]
Der Einzelhandel in der Innenstadt ist durch eine Vielzahl verschiedener Angebotstypen geprägt. So lassen sich mit Waren- und Kaufhäusern (z.B. Kaufhof, Klingenthal) großflächige Magnetbetriebe in der Hauptlage aber auch vielfältige kleinteilige Fachgeschäfte (1a/1b/1c) vorfinden. Generell ist in der Paderborner Innenstadt ein umfangreiches Angebot aller Warengruppen vorhanden. Allerdings existieren Schwerpunkte in den Bereichen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren und Haushaltswaren:
In der 1a-Lage beträgt der Anteil der Geschäfte mit Sortimenten aus dem Textil-Leder-Bereich 31,5%. Daneben sind Schuhläden und deren Angebotssortiment mit 6,8% in der Hauptlage vorzufinden. Drogerien und Parfümerien stellen einen Anteil von 6,7%. Der Bereich Schmuck/Juwelier ist ebenfalls mit 6,7% vertreten. Für den Bereich Gastronomie-Sektor wurde ein Wert von 19,1% ermittelt. Sonstige Einrichtungen (bspw. Mobil/Elektro/Computer) stellen den Rest von 29,2%.[13]
Hinsichtlich des Filialisierungsgrades innerhalb des Innenstadtbereiches werden verschiedene Werte genannt. Laut dem Ergebnis einer stichprobenartigen Erhebung von 465 Läden im Innenstadtbereich, durchgeführt durch die Wirtschaftsförderungsgesellschaft Paderborn 2008 kann etwa ein Drittel der Läden in der gesamten Paderborner Innenstadt als Filiale betrachtet werden. Dies gilt sowohl für die Anzahl der Läden als auch für den Anteil der Verkaufsflächen von Filialisten an der Gesamtverkaufsfläche (der Innenstadt).
Andere Zahlen sprechen von 60,5% Filialistenanteil in der Hauptlage (Westernstraße, Marienplatz und Rathausplatz), während der Anteil für Nebenlagen (Rosenstraße und Königsplatz) zwischen 50 und 53% beträgt.[14]
Die insgesamt gute Aufstellung des Einzelhandels innerhalb des Kerngebietes zeigt sich auch an den vergleichsweise niedrigen Werten des Leerstandes. In den Hauptlagen ist ein nur geringer Leerstand zu verzeichnen, der gegen Null tendiert. Dagegen ist in den Nebenlagen ein höherer Leerstand erfasst worden, der jedoch deutlich unter 10% liegt. Allerdings wurden diese Werte, ähnlich wie beim Filialisierungsgrad durch Stichproben und nicht durch eine Vollerfassung erhoben.[15]
Die wachsende Zahl an Verkaufsfläche führte zu starken Veränderungen, auch hinsichtlich der Mietpreise. So kam es zwischen 2000 und 2005 vor allem in den 1b-Lagen zu einem Verfall der Mietpreise, während die Spannweite der Preise in 1a-Lage fast unverändert weiter bestand. Der Herausgeber weist ausdrücklich darauf hin, dass die Werte nur Anhaltswerte sind und besonders in Fußgängerzonen die Werte bis zu 50% abweichen können.[16]
Tabelle 1: Mietpreisentwicklung Paderborn
Quelle: Mietpreisatlas, IHK Ostwestfalen zu Bielefeld, Datenbasis RDM
Ergänzend können die Ergebnisse der Comfort Holding GmbH herangezogen werden, die für 2007 für Paderborn von Höchstmieten von 82€/m² für Ladenlokale mit 80-120m² und 40€/m² für Verkaufsflächen von 300-500m² ausgeht.[17]
Die Libori-Galerie
Die 1995 im Randgebiet der Fußgängerzone errichtete Galerie besitzt 17000 m2 vermietbare Fläche, davon 3000 m2 Bürofläche und 4000 m2 Wohnfläche. Die Verkaufsfläche beträgt 8000m2, die auf 2 Ebenen verteilt ist. Ebenfalls vorhanden ist ein integriertes Multiplexkino, das 8 Säle besitzt. Daneben existiert ein Parkhaus mit über 600 Stellplätzen auf 4 Ebenen, die sich aufgrund der Gegebenheiten teils oberhalb der Verkaufsgeschosse befinden. Der Betreiber des Centers ist die CEV Center Entwicklungs- und Verwaltungs-GmbH in Bielefeld.[18]
Mit der Errichtung des Centers in einer 1b-Lage am Ende der Fußgängerzone („Auf dem Kamp") wurde von Seiten der Stadt eine Vergrößerung der Fußläufigkeit in der Innenstadt und eine Attraktivitätssteigerung des Kerngebietes insgesamt erhofft, was durchaus auch teilweise gelang. Zusätzlich kam es im unmittelbaren Umfeld des Centers zu einer Aufwertung der Geschäfte.
Architektonisch präsentiert sich dabei die Libori-Galerie als hell und modern gestaltet und bildet damit ein kleines Highlight in der innerstädtischen Fußgängerzone. Erreichbar ist das Center über zwei Zugänge. Der nördliche Eingangsbereich ist offen nach außen hin gestaltet, während der südliche Bereich in hohem Maße von den Zugangbereichen für das Parkhaus dominiert wird. Der eigentliche Zugang für Fußgänger ist hier unscheinbar und von der Front zurückgesetzt.
Auch die Verkehrsanbindung des Centers ist als positiv zu bewerten. Im südlichen Bereich besitzt die Galerie eine unmittelbare Anbindung an den Ringverkehr und sorgt für eine hohe Auslastung des integrierten Parkhauses. Im nördlichen Bereich ist sie über die auslaufende Fußgängerzone fußläufig erreichbar. Außerdem befinden sich unmittelbar vor dem Eingangsportal Bushaltestellen, die eine schnelle Anbindung an den ÖPNV ermöglichen.
Die Mieter des Centers decken die Bereiche Gastronomie, Dienstleistungen und Einzelhandel ab. Allerdings besitzen diese keine starke Anziehungskraft und können kaum in Konkurrenz zu den Geschäften der 1a-Lage treten. Filialisten (Filialisierungsgrad: 50-60%) herrschen vor, vor allem hinsichtlich der größeren Anteile bei den Verkaufsflächen. Im Einzelhandel sind mit Takko und Rossmann vor allem Discounter des niedrigen Preissegments vertreten. Daneben verfügt das Center mit einem Blutspendezentrum, einem Mammographie- Screening und einer Bowling-Bahn über eher untypische Einrichtungen für ein innerstädtisches Shopping-Center. Inhabergeführte Geschäfte beschränken sich überwiegend auf reduzierte und spezialisierte (Nahversorgungs-)Sortimente wie Blumen oder Tabakwaren. Das Center schafft es nicht, ein individuelles Erscheinungsbild mit hochwertigen Angeboten zu erzeugen.
Als eine Ursache dafür lässt sich die hohe Zahl an Leerständen feststellen, die allerdings teilweise verdeckt werden. Bei einer Gesamtzahl von etwa 25 Mietern haben allein 3 Geschäfte Aushänge im Schaufenster, die auf einen neuen Standort im Center verweisen. Dies belegt eine hohe Mobilität der Geschäfte innerhalb des Centers. Zusätzlich werden in zwei der Ladenparzellen Gemälde ausgestellt. Nur ein geringer Teil der Mieter befindet sich bereits seit der Eröffnung 1995 in der Libori-Galerie.
Bis zum heutigen Tage herrschen ein ständiger Wechsel der Mieter und Umzüge innerhalb des Centers vor. Es fehlen offensichtlich die Ankermieter, die über eine genügend große Anziehungskraft verfügen.
Gesamtbewertung Center:
Hauptmotive für den Bau des Centers waren eine angestrebte Revitalisierung und Ausweitung der Fußläufigkeit der Innenstadt. Damit verbunden äußerte sich die Hoffnung nach einer verbesserten Positionierung des Innenstadthandels gegenüber den nicht-zentralen Einzelhandelsstandorten.
Positive Auswirkungen des Centers waren eine Aufwertung des Kamps im unmittelbaren Umfeld des Centers als auch der Bau der benachbarten Rathaus-Passage, die wohl erst durch den Centerbau ermöglicht wurde.
Allerdings herrschen kritisch zu bewertende Punkte vor. So verfügt die Libori-Galerie insgesamt über keine signifikant große Anziehungskraft. Es fehlen Ankermieter, die Kundenströme erzeugen oder an sich binden können. Die für ein Center nur geringe Verkaufsfläche verstärkt die Problematik. Die Positionierung des Centers in einer Nebenlage erschwert zusätzlich den Einzelhandel innerhalb der Galerie. Da die Galerie den Abschluss der Fußgängerzone bildet, bestehen nur geringe natürliche Kundenströme. Seit der Eröffnung 1995 ist eine große Fluktuation an Mietern im Center zu beobachten. Das Management experimentiert seit Jahren ohne großen Erfolg über verschiedene Belegungen der Ladenparzellen die Attraktivität der Galerie zu stärken. Auch aktuell herrscht ein deutlicher Leerstand vor. Dem Center fehlt es an nachhaltiger Zugkraft.
Wirklich erfolgreich arbeitet lediglich das Multiplexkino. Daneben ist die hohe Auslastung des integrierten Parkhauses vor allem auf die günstige Lage und die Preise zurückzuführen. Wohl nur ein kleiner Teil der hier parkenden Personen kommt mit dem Vorhaben, in dem Center auch einkaufen zu gehen.
Insgesamt ist das Beispiel der Libori-Galerie negativ zu bewerten. Es ist nicht zu erwarten, dass sich die Situation innerhalb der nächsten Zeit zum Besseren wenden lässt, solange nicht das Umfeld in größerem Maßstab verändert wird. Veränderungen, die allein auf die Libori-Galerie bezogen sind, werden den Erfahrungen seit der Eröffnung folgend, nur wenig Erfolg versprechend sein.
[1] vgl. LANDESBETRIEB FÜR INFORMATION UND TECHNIK NORDRHEIN-WESTFALEN 2009, o.S. [2] vgl. LANDESBETRIEB FÜR INFORMATION UND TECHNIK NORDRHEIN-WESTFALEN 2009, o.S. [3] vgl. STADT PADERBORN 2009 [4] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.15, 37ff, 48ff [5] vgl. JUNKER UND KRUSE 2008, S.10, 37 [6] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.136 [7] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.61 [8] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.62 [9] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.58 [10] vgl. EINZELHANDELSVERBAND OSTWESTFALEN-LIPPE E.V. 2009, O.S. [11] vgl. GFK PRISMA INSTITUT 2007, S.58 [12] vgl. JUNKER UND KRUSE 2008, S.10, 37 [13] vgl. EINZELHANDELSVERBAND OSTWESTFALEN-LIPPE e.V. 2009, o.S. [14] vgl. BROCKHOFF & PARTNER 2009, o.S. [15] vgl.WIRTSCHAFTSFÖRDERUNGSGESELLSCHAFT PADERBORN 2008 [16] vgl. IHK OSTWESTFALEN ZU BIELEFELD 2000/2005, o.S. [17] vgl. COMFORT HOLDING GMBH 2008, S. 120 [18] vgl. LOHMANN-ARCHITEKTEN 2009
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